UMOWA PRZEDWSTĘPNA U NOTARIUSZA – DLACZEGO WARTO?

Umowa zakupu nieruchomości, zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego dla swojej ważności obligatoryjnie musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego przez uprawnionego notariusza (zazwyczaj w kancelarii notarialnej). W przypadku umowy przedwstępnej dla celów ważności co prawda wystarcza forma pisemna, jednak taka forma może rodzić niekorzystne skutki dla strony w przypadku, gdy zobowiązany nie zechce przenieść własności nieruchomości.

Przystępując do zamiaru zakupu nieruchomości zastanawiamy się bowiem czy wystarczające będzie zawarcie umowy przedwstępnej w formie pisemnej, czy lepszą decyzją jest wybranie się do notariusza i zawarcie umowy przedwstępnej z zachowaniem formy aktu notarialnego. Jeżeli decydujemy się na zawarcie umowy notarialnej rodzi się kolejne pytanie czy składać wniosek do księgi wieczystej  z wpisem roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej czy jednak jest to bezcelowe.

Umowa przedwstępna sprzedaży może być zawarta zarówno w zwykłej formie pisemnej jak i z zachowaniem formy aktu notarialnego. Różnica pomiędzy nimi nie sprowadza się tylko do ceny. Umowa przedwstępna zawierana u notariusza związana jest z koniecznością poniesienia taksy notarialnej. Te dwa sposoby zawarcia umowy przedwstępnej różnią się przede wszystkim skutkami prawnymi, jakie wywierają w obrocie prawnym, czyli tym jak ochronią nasze interesy.

Gwarancję jaką mamy podpisując każdą umowę przedwstępną jest to, że jeżeli sprzedający lub kupujący uchyla się od zawarcia tej umowy, druga strona może jedynie żądać naprawienia szkody, jaką poniosła przez to, że liczyła na dojście do skutku umowy przyrzeczonej. Jest to tak zwany słabszy skutek jaki wywiera każda umowa zarówno zawarta w formie pisemnej jak i w formie aktu notarialnego i wynika bezpośrednio z treści art. 390 § 1 kodeksu cywilnego, który stanowi, że: „Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania”.

Jeżeli jednak umowa  zawarta została w formie aktu notarialnego wówczas strona uprawniona (czyli kupujący lub sprzedający, któremu zależy, żeby umowa doszła do skutku) może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem. Jest to tak zwany silniejszy skutek jaki wywiera tylko umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego (wynika to z art. 390 § 2 kc : W sytuacji gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.)

W akcie notarialnym można dodatkowo złożyć wniosek o wpisanie w księdze wieczystej roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości na postawie art. 16 ust. 2 pkt 2 zd. pierwsze u.k.w.h. przy czym taki wniosek jest dodatkowo płatny i kosztuje 150 zł za wpisanie tego roszczenia oraz 75 zł za jego wykreślenie (na podstawie art. 43 i 46 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).

Do obowiązków notariusza należy upewnienie się, czy strony umowy lub osoby je reprezentujące dokładnie rozumieją treść oraz znaczenie czynności, której dotyczy akt notarialny, a także czy jest ona zgodna z ich wolą. Notariusz ma również obowiązek udzielić stronom umowy niezbędnych wyjaśnień. Zarówno kupujący jak i sprzedający powinni być jednocześnie obecni przy sporządzaniu aktu notarialnego. Notariusz zatrzymuje w siedzibie kancelarii notarialnej oryginał podpisanego aktu notarialnego umowy sprzedaży nieruchomości. W sytuacji gdy zachodzi potrzeba uzyskania dodatkowego wypisu takiego aktu notarialnego, kancelaria notarialna przetrzymuje oryginały dokumentów co najmniej 10 lat, po tym okresie akty zostają złożone do archiwów m właściwych sądów.

Skutki prawne zawierania umowy przedwstępnej w formie:

  • pisemnej – tylko skutek odszkodowawczy oraz ponadto dla celów dowodowych
  • formie aktu notarialnego (bez ujawnienia roszczenia w księdze wieczystej) – skutek odszkodowawczy oraz możliwość dochodzenia   zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem, ale tylko od osoby, z którą podpisaliśmy umowę przedwstępną  u notariusza;
  • w formie aktu notarialnego z roszczeniem w księdze wieczystej – skutek odszkodowawczy oraz możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem od osoby, z którą podpisaliśmy umowę przedwstępną  u notariusza lub od osoby, która nabyła tę nieruchomość już po podpisaniu przez nas umowy przedwstępnej